명도소송과 점유이전금지가처분

명도소송 전에 무엇을 먼저 확인해야 하나요?

임대차계약이 종료되었는데도 임차인이 건물이나 상가를 인도하지 않는 경우 임대인은 건물인도청구, 통상 이른바 명도소송을 검토할 수 있습니다. 그러나 실제 사건에서는 단순히 소장을 제출하는 것만으로 충분하지 않은 경우가 많습니다.

변호사는 먼저 임대차계약의 종료 사유와 시점, 현재 실제 점유자, 임대차보증금 반환관계, 소송 중 점유자가 바뀔 가능성을 확인합니다. 계약서상 임차인과 실제 영업자 또는 점유자가 다르면 피고 특정과 강제집행 단계에서 문제가 생길 수 있습니다.

관련 법령: 점유이전금지가처분의 근거

민사집행법 제300조 제1항은 현상이 변경되면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 그 실행이 매우 곤란할 염려가 있는 경우 다툼의 대상에 관한 가처분을 허용합니다. 같은 법 제301조는 가처분절차에 가압류절차의 규정을 준용합니다.

가처분 결정 후에는 집행 시기도 중요합니다. 민사집행법 제292조 제2항은 가압류 재판의 집행을 채권자에게 재판을 고지한 날부터 2주가 지난 뒤에는 할 수 없도록 정하고 있고, 이 규정은 민사집행법 제301조에 따라 가처분에도 준용됩니다.

명도소송과 점유이전금지가처분은 어떤 순서로 진행하나요?

1. 임대차계약서와 해지·종료 자료를 확인합니다.
2. 현장과 사업자등록 등 자료를 통하여 현재 점유자를 확인합니다.
3. 점유변경 위험이 있으면 점유이전금지가처분을 검토합니다.
4. 건물인도 본안소송을 제기합니다.
5. 판결 후 자진인도가 없으면 인도강제집행을 검토합니다.

특히 임대인의 건물인도청구와 임차인의 보증금반환청구가 동시이행 관계에 있는 사안에서는 청구취지와 판결 주문, 실제 집행방법까지 고려하여 소송을 설계할 필요가 있습니다.

보증금을 아직 반환하지 않았어도 소송할 수 있나요?

소송 제기 가능성과 실제로 임차인에게 인도의무의 이행을 요구할 수 있는지는 구분하여 검토해야 합니다. 보증금반환의무와 건물인도의무가 동시이행 관계에 있는 경우 법원은 그 관계를 반영하여 판단하게 됩니다. 따라서 보증금 액수, 공제할 연체차임이나 원상회복비용의 존재, 공탁 필요성까지 함께 검토하는 것이 좋습니다.

실무상 유의점

• 계약서상 임차인과 실제 점유자가 같은지 확인합니다.
• 법인 임차인이라면 실제 사용주체와 점유관계를 별도로 확인합니다.
• 임대인이 임의로 출입문을 잠그거나 집기를 반출하는 방식의 자력구제를 시도해서는 안 됩니다.
• 가처분 결정을 받았다면 법정 집행기간을 놓치지 않도록 집행일정을 즉시 확인합니다.
• 보전처분 단계에서는 법원이 담보제공을 명할 수 있으므로 보증보험증권 또는 현금공탁 가능성도 고려합니다.

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